房地产税明年征收?不可能!【饭总原创】

银行理财       2018-07-18 17:53      来源:小编整理


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上周有“权威人士”获悉消息,有部门提交了房产税方案给高层,高层对税率不满意打回来重做,要求明年6月征收。股市房地产板块应声而落。又有传言说,明年6月出的税率不高,有鼻子有眼。

                                                 

在讲丽泽推算方法论的时候(),饭总说过,靠公开信息和执行效率的判断,就可以做出许多客观的结论。饭总明确的告诉大家,明年征收房地产税,绝无可能。个别城市试点还有那么一点点可能性。

 

政府收房地产税的目的是什么,这件事情首先要搞清楚。

 

不是为了降房价,美国香港等都有几十年以上的房产税收税历史,然而美国和香港的房价一直在创新高,次贷危机和97香港崩盘房价下跌,也和房产税一毛钱关系都没有。这些都是事实存在的数据,网上公开可查,可喜的是这些年老百姓也越来越成熟,相信房地产税能降房价的低智商人群也越来越少了。但是,房地产税对稳定房价肯定是有促进作用的,尤其是累进税制,会让有钱人买房动力减少。然而在北京等一线早已严格执行限购的区域,除了采用个别手段外,大多数有钱人早就买不进去多套了,所以影响也不会特别大。

 

有一种情况是可以降房价的,就是这个城市炒房客太多,把价格打的虚高多度,而后面又缺乏支撑,当前的大批三四线城市就存在这个问题。

 

房地产税本质上就是财产税,对于大陆的实际情况来说,都知道土地财政不可持续。但2018年上半年国有土地卖地收入2.69万亿,同比43%,在如此大的基数下增长如此之高,还是在严格的房地产与金融管控政策下发生的,说明土地财政短期的弹性非常大,土地财政依然是最省力解决地方债务及发展问题的最重要手段,没有之一。

 

所以,房地产税的实际落地,没有大家想的那么迫切,即便维持当前的卖地收入水平,一样可以保证地方政府的发展。7月刚刚结束对地方卖地收入的审计,预料家底子搞清楚之后,土地财政将发挥更多效率。

 

目前在征收的各项房产税收入是多少呢?2018年上半年是1484亿,同比增长6.9%,要想达到2.69万亿的标准,整个大陆房子以4亿套总征收2.5万亿核算,每套平均要征收6250元。这是个巨大的负担,某些同学会说我是刚需首套免征,短期确实会有免征的条款,然而财产税这种东西从古至今就没放过谁,除非你是特殊人群,比如残疾人。举个极端的例子,等你挂的时候,你孩子要正常有出息肯定不和你一起住有自己的房子,那你的房子是卖了呢还是继承呢?继承的话,遗产税收一刀,你娃手里就不是首套了,也得进入征税体系。你说那我卖了拿现金还不行么。那问题来了,第一你怎么知道你啥时候死,啥时候卖?第二你娃的娃不要房子了?

 

这个世界上最悲哀的事情就是无房阶层幻想房产税降房价,然后一辈子永远收不到自己头上,等于给自己及子子孙孙下了永远屌丝没有自己房产的结论。

 

另外一个就是关于不动产登记全国联网这个事情,无数媒体解读为收税的基数。饭总明确告诉你,房地产税就是地税,跟全国联网一毛钱关系都没有。目前人大的提案中确实有以全国房产统计为基数收税的思路,但是落实到地方,北京和拉萨的税基能一样么?如果你有10套,5套拉萨,5套北京,按哪个累进税制去收后面的?用户自主选择?那大家都选拉萨,北京市同意么?

 

不动产登记的实际意义是为了盘家底确权,就和土地确权一样,为以后各项决策做依据。而且所有说不动产联网是为了收房产税的专家,基本都是没去过一线的理论派,你去全国任何一个三四线城市跑一下就知道了,网签滞后的情况有多严重,不要说三四线城市,去年北京南二环豪宅朱雀门一套几千万起的,竟然还有3万多单价网签了几十套,有意思不?

 

至于我们各地相关管理部门的IT系统和效率,那就更不用说了,系统总是要有人用的,很不幸的告诉你,许多地方连使用系统的人都培训不出来。

 

那么,是不是说房地产税就会慢慢考虑呢?也不是。居安思危,虽然土地财政短期弹性依然很大,但早点把财产税征收,征收的过程中试错容错调整进入稳定期,没有个十年时间很难让老百姓适应。由于房价涨的快,许多老百姓的收入远远跟不上收税的水平,他又真的需要房子住,比如北京二环里的老北京,收入一年才十万左右,两套房子你收他20万一年,他几代人确实又需要住不想卖,那结果一定是去闹了。

 

所以,房地产税征收的时间表,依然还是立法先行,尽量提前。但立法可不是个容易的事情,明年底之前能把立法搞出来就不错了,首先全国人大要给指导意见,然后地方人大还要讨论和敲定细节,这里面是有一些技术难度的。

 

其中最大的问题就是土地非永久产权,而房地产税的核心成本在于地税,地税就是使用这块土地所以要征税。我们在买新房或者二手房的时候,政府把土地70年使用权已经打包卖给开发商,开发商再增加成本卖给我们,由我们一次性支付了70年。那么问题来了,是否算重复征收?如果是土地买的早,按照当前评估价来征收,是否要把原有基数扣除?对于刚刚上市的新房来说,老百姓已经一次性提前支付了未来70年的使用金,也就是地税,如果再征收,是不是把已经支付的房价部分还给老百姓?

 

另外就是免征和累计税制的问题,多少才是免征线?同学们别太乐观,按套数免征的可能性比较小,漏洞大,因为是按照面积计算税基的,所以免征面积相对合理,这个免征线开始不会太高,后面会逐步调整,随着时间的推移,就会像个税一样,除非你一家三口真的是蜗居,否则多少你得交点。

 

最后一个问题,别光是收税啊,房地产税要取之于民用之于民,哪怕是部分回流,这是基本常识问题,我们各部门做好了财务公开决算的准备了吗?每个小区收了税用去干嘛了,这些钱的路径都设定好了吗?

 

支持房地产税合理合法尽早落地,也好结束关于对房价的争议。这只靴子落地后,许多事情反而会变的清晰明了。从当前看,一次性布局全国收税可能性也是几乎为0,还是要试点,先从一线城市或者东南沿海发达城市收起,三四线城市过去两年炒房客太多,一旦开征,将是灾难性的结果。

 

我们的房地产长效机制是:三轨制!等饭总后面给你解读。

 

 

 

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